マンション経営のQ&A

本題から入りますが、実はこの「一括借り上げ」「サブリース」には気をつけなければならないところがあります。一括借り上げで家賃保証だから安心というのはありえません。新築時の入居者の確保は一昔前ほど楽なものではありません。

そんな時、普通の貸せば入る賃料の8割程度の額で、ハウスメーカーや建築会社にまとめて貸してしまうのは、もったいないことです。そもそも20年間ずーと借り上げてくれるのであればまだしも、どの会社でも2年ごとに更新・中途解約も可能です。

つまり、建物が古くなっても本当の意味で家賃保証が必要になる頃、打ち切られてしまうでしょう。一括借り上げが可能だというのは空室のまま一括返却も可能です。実際ある有名な会社では、一括借り上げで安心だと言いながらも、「入居者が集まらない」という理由で空室のまま返している例があります。結局ハウスメーカーや建築会社にしてみれば建築の工事を請け負うことがまず一番なので、色々よくやってくれます。親身になって大家さんの抱える問題を解決してくれるのです。特に一括借り上げで契約を取るまでの間は熱心になって訪問して来てきますので、大家さんとしても注意して下さい。

一括借り上げ、サブリースで入居者が確保しやすい間は一括借り上げ契約で差額分を儲けとし、入らなければ解約してきます！ハウスメーカーは大家さんに対し、シュミレーションと表面利回り6～8%くらいのものを提示してきます。銀行に預けてもほとんど金利がつかないので、相続対策なら、いいのでしょうが、土地を持っていて、表面6～8%なら、土地付きで建物を購入するよりも低い利回りになってきます。

上物だけでも6～8%とは以下に低い儲けになるか？ということは安易にご理解いただけるでしょう。こういったケースは新築プレミアがついている時だけです。未入居物件だと、比較的高い賃料で入居者がきまりますが、その2年後に入居者が出てしまうと、当然同じ賃料で貸し出すことは難しいでしょう。