マンション経営のQ&A

アパート経営をしている大家さんは色々と大変なのです。例えば、家賃収入が減ったからといって、税金も減っていくということがありえない。というのも一つの要素になって来るのではないでしょうか？

どういうことかと言いますと。新築アパートを建てる場合、ほとんどの方が、銀行から融資を得て、立てています。通常の返済は20年、25年といった、長期にローンを組むことが多く、長期に組まないと毎年の収支がマイナスになり生活が困難になってしまうからです。（不労所得を得るために不動産投資をしているのですから、当然ですね！）しかし、長期でローンを組めば利息をその分多く支払わなければなりません。支払い利息というのはその時点の借入金残高に所定の利率のかけて求めています。したがって、元金の返済が進めば支払い利息の額も減っていくわけですから完済すれば、利息はゼロになります。

経年とともに、支払い利息が減って行きますので、支払い利息が少なくなれば経費が減ります。もちろん減った分だけ、所得が増えその分税金を増えるというわけです。一方で建物が古くなり、建物の法定耐用年数を超えてきますと、現金支出が伴わない費用である、減価償却という経費計上が出来なくなります。当然その分の所得が増えたとみなされますので、税金が増えてしまいます。つまり、家賃収入が減少したとしても、それ以上に支払い利息や、減価償却費といった経費も減るので、帳簿上では差額分が不動産投資から得られる所得が増えます。プラス税金も増えます。

なお、住民税も不動産所得の増加に伴い増えます。時間の経過とともに、手取り収入が減っていくのは、アパート経営の特有の仕組みで、当初の家賃収入をあてに、生活をしてきた大家さんは徐々に生活が厳しくなってきます。これが、アパート経営の難しい点であるといえます。逆にしっかりと仕組みを理解することで、これらを解消出来るということにもつながってきます。